Sevgi Sayar'ın haberi

Geniş koridorun iki yanında ünlü markaların mağazaları var. Ama kimi mağaza kapalı, kiminde bir tane bile personel yok. Koridorlar bomboş, vitrinlere asılan yüksek oranlı indirimler bile alışveriş merkezine ilgiyi çekmeye yetmemiş. İn cin top oynuyor sözünü hatırlatan bu görüntüler İstanbul'un son yıllarda konut ve iş merkezi haline gelen Beylikdüzü'nde açılmış alışveriş merkezlerine ait. 10 bin konut inşaatının sürdüğü bölgede 2.5 kilometrelik alanda tam 31 alışveriş merkezi bitmiş veya proje halinde. Bakkal dükkanı gibi alışveriş merkezi açan yatırımcılar ise iş yapamadıkları için havlu atmaya hazırlanıyor.

İstanbul alışveriş merkezi yatırımlarında son yılların yıldızı. Türkiye'de sayıları hızla artan 100'ün üzerindeki alışveriş merkezinin 35'den fazlası İstanbul'da. Ancak yatırımlar Türkiye'de yaşanan bir hastalığın bir kez daha nüksettiğini gösteriyor. Alışveriş merkezi yatırımları yine belirli bölgelerde yoğunlaşıyor. Levent ve İkitelli'den sonra alışveriş merkezlerinin yoğunlaştığı bölgelerden biri de İstanbul'un yeni konut alanı Beylikdüzü.

Bir yerde 15 alışveriş merkezi

Yanlış yatırımın çarpıcı örnekleriyle dolu bölgede yaklaşık 15 alışveriş merkezi faaliyette. Bu alışveriş merkezleri arasında Migros, Beylicium, Paradise, D'silva, Kaya Millenium, Carrefoursa, Stars, AkademiA, Bauhaus, Carium, İstanbul Outlet Park, Atirus yeralıyor. 20'ye yakın alışveriş merkezinin yatırımı ise sürüyor. Güneyde Marmara Denizi, doğuda Yakuplu, batıda Gürpınar, kuzeyde ise E-5 karayolu ile komşu olan beldenin nüfusu şu anda 250 bin. Beylikdüzü, Yakuplu, Gürpınar, Esenyurt, Büyükçekmece ve Kıraç Belediyesi'nin içiçe geçtiği bölgede her belediye kendi başına izin veriyor.

Halen 10 bin 400 konutun bulunduğu Beylikdüzü bölgesinde 40 binin üzerinde konut projesi var. 2010 yılında bölgenin nüfusunun 500 bini bulacağı tahmin ediliyor. Yatırımcıların iştahını kabartan da işte bu potansiyel. Ancak konut projeleri tamamlanmadan alışveriş merkezi projelerine ağırlık verilmesi ve kısa sürede açılarak devreye girmesi bölgede ciddi bir krizin başlangıcı olmuş.

İki merkez zorda

Bölgede yaptığımız turda en dolu olan alışveriş merkezinin en eskisi olan Migros olduğunu görüyoruz. Carrefour ise market olmasının avantajını iyi kullanıyor. Paradise ve Kaya Millenium geçen yıl açılan iki alışveriş merkezi. En ciddi sıkıntı bu iki merkezde yaşanıyor. Mağazalar kapanmanın eşiğine gelmiş. 

Kaya Millenium'da faaliyet gösteren Happy Marketleri iş yapamadığı gerekçesiyle mağazasını geçtiğimiz aylarda boşaltmış.

Yeşilkent İnşaat'ın yaptığı Paradise Alışveriş Merkezi'nde de mağazaların yüzde 60'ına yakını kapanmış durumda. Yeşilkent İnşaat, Paradise alışveriş merkezini farklı bir şekilde değerlendirmenin yollarını arıyor. Merkezdeki Y London mağazasının bayiliğini yapan Ufuk Güneri, yaptıkları yüzde 70'e varan indirimle ürünleri tüketmeye çalıştıklarını ve mağazayı kapatacaklarını söylüyor. Yatırımcıların birbiri ardına aynı bölgede alışveriş merkezi açmasından şikayet eden Güneri, şunları söylüyor:

"Kimse esnafı düşünmüyor. Kredi alıp bu mağazaları açıyoruz. Ama alışveriş merkezleri işlemiyor. Burası açılalı 1.5 yıl oldu. Beklenen potansiyel hiç yakalanamadı. Alışveriş merkezi de yakında kapanacak. En büyük sıkıntı alışveriş merkezi yatırımlarının bu işi bilenler tarafından değil inşaat şirketleri tarafından yapılması. Fatura da bize çıkıyor."

Bölgede 4 yıl önce satın aldığı bir arsaya yatırım yapmak için 2 yıl bekleyen ve alışveriş merkezi olarak yaptığı yatırımı şimdi farklı bir şekilde değerlendirmeye hazırlanan Uyum Marketleri İcra Kurulu Başkan Yardımcısı Erdal Tüfekçi, "Biz burada yatırım yapmak için önce konutların dolmasını bekledik. Fakat konutlar dolmadan bölge alışveriş merkezleri ile doldu" diyor.

Tüfekçi, 'Harmony' adını verdiği alışveriş merkezi yatırımının büyük bir kısmını tamamlamış durumda. Ancak şimdi ise çarşıyı klasik bir alışveriş merkezi olarak değil, bölgenin ihtiyacını karşılayacak Atrium olarak değerlendirmeyi planlıyor. Bunun için de profesyonel bir emlak danışmanlık şirketi ile anlaşmış.

 Çarşı dershaneye dönüştü

Öte yandan bölgede sadece alışveriş merkezi yatırımları değil konutların arasında yaklaşık 10 bin metrekarelik büyüklüklerde birçok semt çarşısı da var. Alışveriş merkezi yatırımlarındaki patlama doğal olarak semt çarşılarını vurmuş. Alışveriş potansiyelinin olmadığı çarşılar dersane, spor merkezi ve anaokuluna dönüştürülmüş.

Örneğin çarşı olarak yapılan Skay, daha sonra erkek öğrenci yurduna çevrilirken, bir diğer çarşı da şu anda Kültür Dersanesi olarak faaliyet gösteriyor. Yine alışveriş merkezi  olarak yapılan Akademi Center da dersane olarak faaliyetlerine devam ederken, Stors adı verilen semt çarşısının bir kısmı çocuk dünyasına çevrilmiş bir kısmı ise Acıbadem Hastanesi'ne kiraya verilmiş.

Birleşmiş Emlakçılar A.Ş (BETAŞ) Danışmanlık'ın ortaklarından Ziya Bellek, en büyük sorunun bölgede ihtiyaç tespit edilmeden yapılan yatırımlar olduğunu söylüyor. Bölgede devam eden alışveriş merkezi yatırımlarına danışmanlık hizmeti veren Bellek, daha konut alanlarının yüzde 30'unun dolduğunu anlatarak bölgedeki alışveriş merkezi ve çarşı yatırımlarının bu derece artmasını şöyle değerlendiriyor:

"Bölge planlanırken evlerin altına mağaza yapma izni verilmedi. Eğer bu şekilde faaliyet gösteren işyerleri varsa hepsi kaçaktır. Bunun için konutların arasına belediyeler ticaret alanları bıraktı. Şimdi bu arsaların çoğu alışveriş merkezi ya da daha küçük çaplı çarşı oldu. Ama bölgedeki nüfus potansiyeli henüz dolmadığı için ve yapılan alışveriş merkezi yatırımları ve çarşılar birbirinin kopyası olduğu için çoğu iş yapamadı."

Alışveriş merkezleri 1980'lerde hayatımıza girdi

* Türkiye'nin alışveriş merkezi tarihi 1980'li yıllarda Galleria ile başladı. Ülke bu alanda geçen 25 yıllık sürede önemli bir aşama kaydetti.

* Bugüne kadar tüm Türkiye genelinde 100'e yakın alışveriş merkezi yatırımı gerçekleştirilirken, sektörün büyüklüğü de 6 milyar dolarlara ulaştı. 

* Son yıllarda alışveriş merkezi yatırımları İstanbul gibi büyükşehirlerin yanında Anadolu'ya kadar uzandı. Şu anda Anadolu'da 81 ilin 21'inde alışveriş merkezi var.

* Türkiye'de 1 milyon 930 bin 868 metrekarelik toplam kiralanabilir alanın yüzde 42'si İstanbul'da, kalan yüzde 58'lik bölüm ise Anadolu illerine dağılmış durumda.

* Anadolu'da 21 inşaat halinde ve 47 projelendirilmiş alışveriş merkezi yatırımları bulunuyor.  

Bölgede devam eden yatırımlar

-Ekinoks rezidans ve alışveriş merkezi

-Tatilya'nın yerine İş GYO, ABD'li fonlarla birlikte alışveriş merkezi yapacak

-Skyport rezidans ve alışveriş merkezi

-Erem Pazarlama yeni bir semt çarşısı yapıyor

-Metropol Center'ın inşaatı sürüyor

-Orkun Grup, konutlarla birlikte bir alışveriş merkezi yatırımı yapıyor. Grubun yaklaşık 30 metre ileriye ise ikinci bir rezidans ve alışveriş merkezi projesi var.

-Story Rezidance ve alışveriş merkezi yatırımı halen sürüyor

-Lalepark Evleri'nin yanında yeni bir alışveriş merkezi için kazı çalışmalarına başlandı.

-İsthanbul Evleri'nin içinde de bir alışveriş merkezi projesi var.

-Yeşil Modernist'in yaptığı konut projesinin içinde de bir alışveriş merkezi projesi var.

-MM Grup, konut ve alışveriş merkezi yatırımını birarada sürdürüyor

-Keleş Grubu, Kaya Millenium'un yakınına yeni bir alışveriş merkezi yapıyor

-Gül İnşaat'ın bölgede devam eden konut yatırımları ile birlikte 2 çarşı projesi var

-Uyum Marketleri'nin yaptığı Harmony Park'ın yatırımı sürüyor. Bittiğinde atrium olarak faaliyet gösterecek.

-KC Group'un Bahçeşehir'deki Şehr-i bazar alışveriş merkezi yatırımı inşaat halinde.

Beylikdüzü'nde faaliyette olan alışveriş merkezleri

Migros Beylikdüzü-Beylikdüzü

Atirus-Büyükçekmece

Kaya Millenium -Gürpınar

Paradise Gürpınar

Beylicium -Gürpınar

Stars-Beylikdüzü

Carrefour-Haramidere

Sun Folwer-Bahçeşehir

D'Silva -Gürpınar

AkademiA -Beylikdüzü

Bauhaus -Beylikdüzü

Carium-Beylikdüzü

İstanbul Outlet Park -Beylikdüzü

Prestige Mall-Bahçeşehir

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Ali Murat Kızıltaş:

Korkuyorum yakında alışveriş merkezi çöplüğüne döneceğiz

İstanbul'un bazı bölgelerde ihtiyacın üstünde alışveriş merkezi yatırımı yapıldığının altını çizen Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Ali Murat Kızıltaş, "Bunların çoğunda sıkıntı yaşanmaya başladı. Korkuyorum birkaç sene içinde alışveriş merkezi çöplüğü haline geleceğiz" diyor.

Bugüne kadar BMD olarak alışveriş merkezi yatırımlarının doğru bir şehir plancılığı ile birlikte yürütülmesi gerektiğini söylediklerini anlatan Kızıltaş, "Beylikdüzü ve Levent bölgesinde ihtiyacın üstünde yatırım yapıldı. Özellikle Beylikdüzü'ndeki alışveriş merkezlerinde ciddi sıkıntı var. Burada mağazası olan markalarımızın şikayetleri her geçen gün artıyor. Mevcutlarda bu sıkıntı varken halen yeni yatırım yapılıyor. Çünkü dışardan ciddi bir marka akını var. Türkiye'deki firmalar marka olmak için mağaza açmak istiyor. Talebi gören yatırımcılar da alışveriş merkezi yatırımına yöneliyor" diye konuşuyor.

Bir alışveriş merkezinin doğru iş yapabilmesi için doğru büyüklükte ve ihtiyacı karşılayan mağaza karması ile oluşturulması gerektiğini savunan Kızıltaş, şunları söyledi: "Bu yanlış yatırımlar şehir plancılığının önemini bir kez daha ortaya koydu. Yatırımcılar fizibilite yapmadan bu işlere soyunuyor. Ama sonucunda bu durumdan herkes zarar görüyor. Şehir planlamacılarının artık daha çok dikkat etmesi gerekiyor. Yapılacak yatırımlara o bölgenin nüfusuna, satın alma gücüne bakılarak izin verilmeli."

İstanbul'un her yeri alışveriş merkezi

İstanbul'da alışveriş merkezi yatırımları Beylikdüzü dışında Levent, Güneşli ve Bakırköy bölgesinde oldukça hareketli. Örneğin Bayrampaşa, Güneşli ve Bakırköy'ü içine alan bölgede 11 alışveriş merkezi faaliyet gösteriyor. Bu bölgede yaklaşık 4 alışveriş merkezinin yatırımı ise sürüyor. Yine Levent Bölgesinde sadece Büyükdere Caddesi üzerinde 4 alışveriş merkezi faaliyet gösterirken, 3 projenin ise inşaatları sürüyor. Esentepe'de de inşaatı bitmiş iki alışveriş merkezi şu anda boş olarak duruyor. Alışveriş merkezlerinin birinin altında Carrefoursa Express market açtı. Sadece marketin işlediği alışveriş merkezinde mağazalar ise boş duruyor.

Bakırköy ve Güneşli Bölgesi'ndeki alışveriş merkezleri

Colony-Sefaköy

Atrium-Ataköy

Fly Inn Florya

Carousel -Bakırköy

Galleria-Bakırköy

Town Center -Bakırköy

Ömür-Bahçelievler

Kadir Has Çocuk Dünyası-İncirli

Olivium-Zeytinburnu

Carrefour-Bayrampaşa

Oquarium-Bayrampaşa

Planlananlar

Boyner-Ülker-İnanlar: Bağcılar'daki alışveriş merkezinin arsası 48 bin metrekare.

Akın Holding: Bağcılar'daki arsaya 69 bin metrekarelik alışveriş merkezi yapılacak.

Damat Güneşlii'deki arsasına outlet center yapacak

Eren Holding Güneşli'de Alışveriş merkezi yatırımı yapıyor

Levent Bölgesi'ndeki alışveriş merkezleri

Cevahir-Şişli

Profilo-Mecidiyeköy

Metrocity-Levent

Kule Çarşı-Levent

Kanyon-Levent

Mustafa Kemal Alışveriş Merkezi-Akatlar

Mayadrom-Akatlar

Akmerkez-Etiler

Mayadrom Uptown-Etiler

Projesi devam edenler

Özdilek Grubu Levent'te alışveriş merkezi yatırımı yapıyor

Kiler Grubu'nun Levent'teki alışveriş merkezi projesi inşaat halinde

Esentepe'de yapımı süren Astoria eylül ayı içinde açılıyor

Hattat'ın Maslak'ta Diamond of İstanbul adı ile yaptığı alışveriş merkezi 35 bin metrekare. 

Referans